第一百一十二章 开发商，为谁开发 （二）早安丈母娘(5/8)

好了，直到现在，我们的土地出让金，有几家，是一次性付清的？个别人甚至只付了10，比如，某房开，房子卖完了3年了，还差土地出让金，没付完！

再来看建设成本！

有没有实力的，建筑商或包工头，你都得替开发商垫付20吧？

极端的，房子卖完5年了，还差咱农民工的头儿，包头，嗯，工，10-15。

哈哈，咱开发商，有的是智慧！

按照规定，您得依据中华人民共和国《城市房地产管理法》第四十五条：商品房预售应当符合下列条件：一已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；二持有建设工程规划许可证；三按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；四向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

开发商什么时候可以取得商品房预售许可证是由开发商项目所在地的地方政府规定的，每个地方或区域的标准都是不一样的，具体是在四证都齐全的情况下，有的地方只要桩基工程完成后出正负0就可以申请了，有的地方则要多层封顶，高层到楼高的1/3以上才行。

好了，现在，俺开始计算了，当然，后期国家监管严格了，不能这么轻松了！

以目前为例，假定，土地出让金支付了10，这占到总的开发成本的1/3，10*1/3=333，对吧？好了，再严格，25的总投资，才能拿预售许可证，ok!我们已经投入了333，减去，剩下2167，没错吧？包工头，垫付20*2167=433，那么，实际上，开发商，投入25-433=2067，对不啦？

请记住，到这一步，开发商，如愿以偿，拿到了预售许可证，正大光明，开始了预售，银行按揭前来助威，从那一天起，开发商，停止了投入，一分钱都不出了！

工程款的支付，业主的首付款和按揭贷款买单！

假定，市场销售价格，是成本的1倍，事实上，在俺们会计专业上，这叫毛利50，小case!

现在，为了计算方便，我们假定：某地，包含土地的开发成本5000元/平米，销售价格10000元/平米，假定，开发商，很穷，只开发了1平米，唉，请原谅俺，算术不好，复杂了，俺会被搞晕的！

那么，1平米的成本5000元，开发商实际投入5000*2067=10335元，收入10000元，967倍！投入产出比，达到1：967。

当然，实际上暂时没有这么高，因为，没有减除税收。

问题是，实际上，在你预售许可前，打擦边球的，不在少数吧？

还有就是期房买卖是国家允许的，因为房地产开发周期性长，资金密集度高，所以国家特许期房作为一种特殊的商品，允许买卖。

综合上述因素考量，开发商的投入产出比，10倍以上（减除了税收哦），嗯，10倍以下，都不好意思给圈子里的人说！有人也管这个叫杠杆！

就是阿基米德大叔说的，给俺一根杠杆，俺可以撬起地球！

太复杂了，说个轻松点的，大家还记得冯小刚老哥导演的经典电影《大腕》吧？里面有个精神病，一边走，一边畅想：

一定得选最好的黄金地段，

雇法国设计师，

建就得建最高档次的公寓！

电梯直接入户，

户型最小也得四百平米，

什么宽带呀，光缆呀，卫星呀能给他接的全给他接上，

楼上边有花园(儿)，楼里边有游泳池，

楼子里站一个英国管家，

戴假发，特绅士的那种，

业主一进门(儿)，甭管有事(儿)没事，

(儿)都得跟人家说may i help you sir(我能为您作点什么吗)？

一口地道的英国伦敦腔(儿)，倍(儿)有面子！

社区里再建一所贵族学校，

教材用哈佛的，

一年光学费就得几万美金，

再建一所美国诊所(儿)，

二十四小时候诊，

就是一个字(儿)贵，

看感冒就得花个万八千的！

周围的邻居不是开宝马就是开奔驰，

你要是开一日本车呀，

你都不好意思跟人家打招呼，

你说这样的公寓，一平米你得卖多少钱？

我觉得怎么着也得两千美金吧！

两千美金那是成本，

四千美金起，

你别嫌贵还不打折，

你得研究业主的购物心理，

愿意掏两千美金买房的业主，

根本不在乎再多掏两千，

什么叫成功人士你知道吗？

成功人士就是买什么东西，

都买最贵的不买最好的！

所以，我们做房地产的口号(儿)就是，

不求最好但求最贵

还没转过弯来？再来一个冷笑话，嗯，您得先躲进冰箱，-243度，才会笑的哦！

说，民国一个大款，儿子在，颖果留学。

某日，儿，电话，老爸，同学们都是地铁上学，只有俺，开着劳斯莱斯幻影，上学！

大款勃然大怒！

弄啥哩，颖果鬼子，欺俺大清无人？去，打听一下，地铁，多少钱一辆？买！俺，丢不起那个脸！

俺还没说完，鲍总，勃然大怒，假牙，掉下来。

黄毛小儿，汝何口出狂言？你懂地产吗？开发了几个平米？俺，走坏的桥，