第 388章 地产内幕(1/2)

龙丹道：“潘总，您这样做法不是违反了城市规划了吗？”，潘大福就道：“这有什么违反的，我们交了钱，政府得了利，还增加了gdp，这叫双赢”。龙丹道：“这可真是搞地皮啊，不是gdp了”，潘大福就笑道：“现在的华夏，搞地皮就是gdp，这有什么奇怪的，等你介入这个行业，你就明白了”。龙丹就继续问道：“要是你们遇到不愿意搬迁的怎么办？或者是钉子户什么的”，潘大福就道：“这个我们根本就不用管，我们把地拿到以后，就把拆迁交给政府，再不济就交给拆迁公司，这个就不用我们操心了”。龙丹就心道：怪不得有那么多强拆的事件发生啊，这里面还真有道道。

于是，龙丹就问道：“政府的官员就这么听话，为你服务？”，潘大福就道：“这个更简单，把预售的房子送给他们几套，事情就解决了，他们表面上市为了gdp，可背后没有利益谁肯为你服务啊，这也是公开的秘密，老弟，这一手，你可要学着点，不然的话是吃不开的”。老弟想想，也是这么回事，虽然自己以后不会这么做，可现在的形势确实是这样的。

龙丹道：“潘总不愧是房地产界的翘楚，知道的就是多，以后您的地产公司还会更上一层楼的”，潘大福到不以为龙丹这是奉承，自豪的说道：“那是自然，只要政策不变，我们地产业的利润就不会降低，我们的利益就不会受损害。就拿你卖出去的十套别墅来说吧，我拿地的时候，每亩也就400万，加上送出去的福利200万，拆迁等各项费用也就100万，建起房子来人工材料也就100来万，加起来总共800来万，可是卖出去的价格确实1400多万，这里面的利润有多大？整整600多万，也就是说，你卖出去的十套别墅就给我赚了6000万，这还是不怎么赚钱的，我们是以开发公寓为主的，要是专做别墅的，利润更高，不翻上一番，他们是不会出手的”。

龙丹就装作羡慕的说道：“怪不得越是有钱人越做房地产了，这可是真是利润大的吓人”，潘大福一听就笑了。这时的潘大福酒也喝了不少了，说话自然也就嘴上没有把门的了。就对龙丹道：“老弟哦，你还是老实人啊，现在做房地产的哪有用自己的钱的，那不是傻瓜吗”。龙丹就道：“不用自己的钱用谁的啊？难道用投资公司的钱？”，潘大福就笑道：“老弟，真有你的，用银行的钱啊，我们华夏的银行有那么的多的储蓄存款，要是我们这样的人不去贷款，那银行吃什么啊？”。

龙丹问道：“银行的钱就这么好贷？”，潘大福就道：“我跟你说吧，你只要用少量的钱拿到地以后，就可以找人评估了，把估值做高几倍，再抵押给银行，钱不就来了？然后再去拿地，再抵押贷款，这样几次滚下来，雪球就滚大了，你不就有钱了？实话跟你说吧，就是现在大街上开宝马奔驰的没有几个不贷款的，开100万豪车的起码就有上千万贷款，要是能开起千万豪车的，那他的贷款没有几十亿也有个十亿八亿的，不然也养不起车啊”。

龙丹虽然经商多年，真正贷款的时候还不多。除了当初为了贷款千万，导致破产以外，以后的龙丹是轻易的不贷款。就是后来贷款也是银行求着没有办法才向银行搞了一些，贷款的这些道道，龙丹还真的不甚明白。怪不得有人说，要是华夏的房地产要是跨台了，银行也会跟着破产，还真的不假。华夏有几万家房地产公司，所贷的资金绝对是一个天量，说不定就占银行存款的五六成，要是房地产泡沫破灭了，那银行不发生挤兑狂潮那是不可能的。到了那时，就算是国家开动印钞机，也是来不及的，何况，国家也不敢那么做，那样的话，只会引发更大的金融危机，或者是爆发通货膨胀的。

一般说来房地产利润率大约在25左右。这个说法并不过分，如果仅仅从“利润率”来算，房地产的“利润率”普遍在这个概率左右。问题是，你投入了1个亿，净赚了2个亿，这个帐怎么算？利润率和投资回报率是两回事，这个问题大家要先搞清楚。

如某项目销售总额10亿元，净利润2.5亿元，你的利润率当然是25。问题是，你投入了1个亿，净赚了2个亿，这个帐怎么算？利润率和投资回报率是两回事，这个问题大家要先搞清楚。我们推算一下这个项目的投资过程：假设土地出让金2亿元，按照国家政策分期交纳，首期30，实际上投入6000万元就拿到了土地开发资格；假设建筑总投入占到了项目销售总额的30，建安总成本为3亿元。但根据相关规定，主体封顶以后即可拿到预售房许可证，通常情况下，到主体封顶阶段建安成本只投资到40左右。也就是说，建筑安装费投资到1.2亿元左右的时候，项目就已经开始销售了。再加上各项手续办理的费用、分期交付的第二、第三笔土地出让金等等。

结果是，你只用2.5亿元左右的投资，就拿回了10亿元的销售总额和2.5亿元的净利润，这个项目的投资回报率是不是100呢？说房地产利润率200、300那是夸大，开发环节中的各项税费总额就占去销售额50以上，最高能达到70左右。土地成本25，各项纳税25，就已经50了。还有各种名目的行政事业收费呢，所涉部门达30多个。仅消防审图费一项，每平米高达2元。别小看这两块钱，10万平米就是20万。消防管理部门什么都不干，章子一盖，20万元就到手。还不包